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Durante el primer semestre del año, España y la mayor parte del mundo se han visto sumidos en una gran crisis sanitaria, social y económico-financiera derivada del impacto de la pandemia provocada por el covid-19. En estos momentos, se prevé que esta crisis pueda generar daños económicos incluso mayores que la crisis de 2008. En el sector inmobiliario, esta situación ha repercutido de forma directa en todos los players, con una paralización casi generalizada de su cadena de valor, especialmente, al haber parado su actividad la construcción. Pero no sólo se verá afectado el ladrillo, sino que la crisis sanitaria se traduce también en implicaciones en otro tipo de activos, como los NPLs (Non Performing Loans) o activos tóxicos.

En este contexto, Axis Corporate ha presentado la cuarta edición del Observatorio Assets Under Management, el informe anual que repasa las principales previsiones y tendencias del mercado inmobiliario teniendo en cuenta posibles afectaciones del covid-19.

La morosidad repuntará hasta el 14% pero el mercado está bien preparado 

Si bien la economía española mantenía estables los factores para su crecimiento, como la reducción de la tasa de paro, el aumento del empleo asociado a la construcción y el acceso al crédito, la crisis del covid-19 ha impactado de forma importante en todos los indicadores. Este es el caso de la tasa de morosidad, que se situaba en el 4,9% en 2019 y que, tras la pandemia, está previsto que pueda multiplicarse por tres este 2020 y acabar en torno al 11-15%, dependiendo de la evolución del PIB. Precisamente, a comienzos de este año, se esperaba un PIB del 1,6% para 2020, pero todo hace prever que pueda acabar en un -9%, y que en 2021 consiga remontar hasta alcanzar entre un 6,9% y un 9%. Respecto a la tasa de paro, las previsiones estimaban una cifra del 13,6% para este 2020, mientras que la previsión ahora es que pueda acabar el año entre un 18% y un 23%, un 24,7% en el peor de los casos.

Sin embargo, según José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, ante este difícil escenario, “los fundamentales del sector inmobiliario y financiero son suficientemente sólidos como para afrontarlo, ya que se encuentran mejor preparados que en la crisis de 2008”. En este contexto, la compra de vivienda seguirá siendo uno de los vehículos de inversión preferido por los españoles y, en especial, por el pequeño inversor. Para 2020, las previsiones indicaban una tasa de esfuerzo para comprar una vivienda de alrededor del 30,5%, una cifra que se espera que se sitúe finalmente en torno al 30,4% y el 30,9% durante este año, en función de la situación del mercado laboral que acabe produciéndose. En cuanto al alquiler, la rentabilidad de 2019 y la previsión para este 2020 post-covid no ha variado, ya que se sitúa en el 3,8%. 

NPLs: Nuevas carteras de activos a partir del último trimestre de 2020 y venta masiva de portfolios a corto y medio plazo

A cierre de junio de 2020, los bancos ya habían concedido 1,1 millones de moratorias hipotecarias y no hipotecarias a los afectados por la crisis del coronavirus, con un saldo vivo pendiente de amortización de 41.160M€. Respecto al mercado de NPLs, los bancos grandes y medianos tenían pendiente a finales de 2019 sacar de sus balances activos valorados en 85.259 millones de euros.

El total de la financiación ICO a empresas en cifras a junio de 2020 alcanzaba los 70.484 M€, siendo 49.917 M€ destinados a PYMES y autónomos y 20.566M€ destinados a empresas. Debido en parte al impacto de la moratoria legal y sectorial y al impacto de estos créditos ICO, el stock de NPLs se encuentra embalsado.

En este escenario, se prevé que el volumen de NPLs aumentará de forma significativa en el balance de las entidades financieras, tanto bancos como establecimientos financieros de créditol pero en un contexto de aplicación de la ley más laxa por parte de los organismos regulatorios, lo que derivará en que, en el último trimestre del año y comienzos de 2021, se creen de nuevas carteras de activos que se pondrán a la venta. Esto abrirá nuevas oportunidades para players con gran exceso de liquidez interesados en adquirir esa tipología de activos frente a otros productos financieros. Aun así, varios factores deberán tenerse en cuenta: las condiciones de financiación y regulación, la valoración de los préstamos a precios de mercado debido a la incertidumbre de evolución del sector, los tiempos de gestión y la apertura competitiva de nuevos mercados. 

Para José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, “será necesario ver cómo se va adaptando la regulación y el consumo de recursos de capital de los bancos, así como el impacto de la regulación bancaria europea para NPLs, que se estima que entre en vigor en 2021”. Esta nueva modificación regulatoria provocará que la refinanciación de los préstamos se siga contabilizando como fallido, lo que hará que se sigan consumiendo recursos de capital y, por tanto, el sector bancario esté interesado en liberar este tipo de activos de su balance. Ello lleva a pensar que se producirá una venta masiva de carteras de préstamos fallidos en el último trimestre de 2020 y durante todo el ejercicio de 2021, según vaya materializándose toda la cartera de NPLs embalsados. Durante el primer semestre de 2020, se han cerrado transacciones de venta de carteras de activos NPLs por más de 1.300 M€ (el año pasado se cerraron transacciones de venta de carteras por 17.365 M€).

Incertidumbre en el mercado inmobiliario, pero con oportunidades para todos los players 

Respecto al sector inmobiliario, el ladrillo se ha visto afectado directamente por la pandemia, no sólo por el parón en la construcción, sino por la reducción de las ventas en los últimos meses. Esta situación dará como resultado nuevas oportunidades de inversión tanto para el player institucional como para el pequeño inversor, que estarán abiertos a buscar oportunidades tanto en vivienda residencial como en activos terciarios. No obstante, el factor precio para estos activos va a suponer cierta incerteza a la hora de transaccionar estas operaciones.

En palabras de José Masip, “a pesar de que estamos en un escenario de wait and see, es decir, de gran incertidumbre, se estima que en el corto y medio plazo se van a generar, tanto a nivel nacional como internacional, un gran número de oportunidades en el sector, tanto para tenedores de activos, como para compradores y gestores que seguramente derivarán en grandes oportunidades para todos”. 

La mejora generalizada de los mercados europeos en el último año y un largo período de crecimiento han contribuido a una mayor rapidez de venta de activos de dudoso cobro

La Comisión Europea mantenía sus previsiones de crecimiento del 1,2% para el 2020, un porcentaje de mejora muy débil, pero que permitiría a la zona euro encadenar su mayor periodo de expansión desde la creación de la moneda única en 1999. Asimismo, el informe de Axis Corporate apunta la posibilidad de hacer algún recorte a esa estimación si se tienen en cuenta factores geopolíticos internacionales y la debilidad de algunas economías en particular, un aspecto que se ha acrecentado con el covid-19.

En cuanto a la zona euro, se encuentra en un proceso de ralentización, ya que 2019 fue el año que menos creció la región desde 2013. Una muestra de ello son las alertas que saltaron con Italia y Francia, que entraron en negativo, y Alemania, que se había estancado. Algunos de los puntos sobre los que Europa tiene que poner foco y que pueden impactar sobre el panorama económico actual son, entre otros, el impacto del Brexit con la salida del Reino Unido de la zona euro, la inestabilidad política, la concienciación de la opinión pública sobre los efectos del cambio climático y el impacto económico y social de la crisis del coronavirus.

Los Servicers continúan impulsando las promociones de viviendas a la vez que ofrecen servicios de gestión de balance a sus socios bancarios y otros clientes

De acuerdo al análisis de Axis Corporate, los servicers son gestores cada vez más multicliente lo que les ha permitido un crecimiento mayor en cuanto a la gestión de activos en los últimos años. Hasta 2019, el sector del servicing inmobiliario estaba principalmente liderado por seis grandes players que gestionaban un alto porcentaje de las carteras de activos en España. Hoy en día, el mercado está haciendo hueco a nuevos players de menor tamaño que están empezando a tener relevancia dentro del sector.

José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, asegura que “los servicers ofrecen un impulso continuo a las promociones de viviendas y servicios de gestión de balance a sus socios bancarios (cartera abierta) y otros clientes”. 

La importancia de las socimis dentro del mercado inmobiliario sigue al alza 

Durante el último año, el número de socimis ha aumentado en España hasta alcanzar las 86 cotizadas, lo que representa un crecimiento del 34,38% respecto al cierre de 2018. Asimismo, el volumen de activos gestionados por socimis ha crecido hasta los 50.000 millones de euros. Las diferentes ventajas fiscales han provocado que su valor de capitalización cuadriplique el del resto de inmobiliarias cotizadas, situándose en torno a los 23.500 millones de euros y con una contribución al PIB del 2%.

En base a los últimos movimientos del mercado, se preveía que para 2020 se sumasen al parqué entre 20 y 25 nuevas socimis, de las que prácticamente el 50% se incorporarán a Euronext en vez del MAB. De todas maneras, habrá que valorar el impacto del covid-19 en sus cuentas de resultados, puesto que muchas de ellas, enfocadas sólo en alquiler o en oficinas, verán sus ingresos impactados por la situación de confinamiento y el aumento de la morosidad.

Según el socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, José Masip, “todo lo mencionado anteriormente refuerza la necesidad de una concentración en el sector. Del mismo modo, también se prevé una mayor especialización, donde las socimis puedan enfocar sus carteras en un número reducido de tipos de activos” para maximizar la eficiencia gracias a la agrupación de conocimiento y poder seguir “arañando” margen a su cuenta de resultados.

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